Evi olan kimsəsiz insan, məsələn, pensiyaçı qocalanda rahat həyatını necə təmin edə bilər? Bəziləri buna evini kirayə verməklə, digərləri onun qayğısına qalmaq şərtilə əmlakını kiməsə vəsiyyət etməklə nail olurlar. Az qala dünyadakı bütün vəziyyətlərin iqtisadi mexanizmini tapa bilən inkişaf etmiş ölkələrdə bunun da yolu tapılıb – söhbət əks ipotekadan gedir.

Əks-ipoteka nədir?

Reverse mortgage  – əks ipoteka – inkişaf etmiş ölkələrdə bu söz hamıya tanışdır. Adi ipoteka kreditinin necə işlədiyini hamı bilir – bankdan ev almaq üçün kredit götürülür, sonra müştəri  bu pulu aylıq ödənişlər şəklində 20-25 ilə banka qaytarır. Əks ipotekada, bu proses əksinə işləyir. Əks ipotekanın məğzi ondan ibarətdir ki, əmlakı olan şəxs bu əmlakı girov qoymaqla bankdan 15-20 illiyə kredit götürür. Amma adi kreditdən fərqli olaraq bu kredit adama birdəfəlik yox, aylıq ödəmələr şəklində verilir. Əmlak isə bankda girov qalır. Bank evin sahibinə aylıq ödənişləri müqavilə başa çatanadək ölənədək ödəyir, müqavilə başa çatandan və ya əmlakın sahibi öləndən sonra isə əmlak – evi və ya mənzil banka keçir. Bank bu əmlakı sataraq kreditin pulunu çıxarır.

Başqı sözlə vətəndaş 10-15 illiyə aylıq ödəmələr müqabilində öz evini satır. Özü isə bankın aylıq ödəmələri hesabına dolanır.

Özü də əmlakın banka keçməsi üçün pensiyaçının ölümünü gözləmək vacib deyil. Ola bilər ki, o qocalar evinə köçsün. Burda rahat həyat təmin olunduğuna görə, bank onun əmlakını götürüb sata bilər.

Ödəmənin məbləği mənzilin bazar qiymətindən və müqavilənin müddətindən asılıdır. Yeri gəlmişkən, əks ipotekanın inkişaf etdiyi ölkələrdə pensiyaçıya verilən krediin məbləği nadir hallarda əmlakın dəyərinin 50 %-ni keçir.

Göründüyü kimi, əks ipoteka mexanizmi adi ipotekadan mürəkkəb deyil, sadəcə burda məqsədlər başqadır.

Bu kimə lazımdır?

Xaricdə əks ipotekaya tənha qocaların normal yaşayışını təmin etməyin bir yolu kimi baxırlar. Əks ipoteka ilk növbədə evi olan amma gəlirləri az olanlar üçündür.

Onun üstünlüklərindən biri bu əməliyyat zamanı əmlakın və pulun etibarla qorunmasıdır. Belə ki, pensiyaçı bu krediti birdəfəlik məbləğ kimi alsaydı onun itirilmə, oğurlanma və ya pulun israf edilib dağıdılması təhlükəsi ola bilərdi. Əks ipotekada isə pul pensiyaçıya aylıq ödənişlər şəklində verildiyi üçün belə problem yoxdur. Üstəlik bu zaman ev də başqa şəxslərin iddialarından etibarla qorunur. Nəzərə almaq lazımdır ki, əks ipoteka məqsədilə banka qoyulan əmlak qaytarılmır.

Əks ipoteka vasitəsilə əmlak sahibi evini arxayın girov qoymaqla ömrünün qalan hissəsini təmin olunmuş şəraitdə keçirə, müalicə oluna, hətta səyahətə çıxa bilər. Elə buna görə də ABŞ-da əks ipotekanı Eat your brick – (öz evini kərpic-kərpic yemək) də adlandırırlar.

Məsələn, Avstraliyada pensiyaçıların böyük hissəsi əks ipotekadan böyük həvəslə istifadə edirlər – onlar bu pulu dolanışığa, kiçik təmirə və ya müalicəyə xərcləyirlər. Nəticədə hazırda bu ölkədə əks ipotekanın  dövriyyəsi 2,7 milyard Avstraliya dollarını keçib.

Əks ipoteka zamanı adətən müqavilənin nə vaxt başa çatacağı müddət dəqiqləşdirilmir. Qeyri-rəsmi olaraq bu müddət əmlak sahibinin vəfat etdiyi vaxtda başa çatır. Bank əmlak sahibinin bundan sonra nə qədər yaşayacağını orta ömür uzunluğunu və s. göstəriciləri nəzərə alaraq proqnozlaşdıra bilər. Bu ödəmənin məbləğini dəqiqləşdirmək üçün lazımdır.

Harada geniş yayılıb?

Əks ipoteka mexanizmi bütün kredit yenilikləri kimi ABŞ-da, təxminən 20 il əvvəl tətbiq olunmağa başlayıb. Hazırda bu sistem dünyanın inkişaf etmiş ölkələrində, xüsusilə ABŞ və Kanadada geniş yayılıb. Böhrana qədər ABŞ-da əks ipoteka ilə 800 bank məşğul idi, indi onların sayı azalıb.

Bəzi ölkələrdə isə əksinə, böhran – əks ipotekaya marağı artırıb. Ekspertlərin sözlərinə görə, böhran nəticəsində insanların həyat səviyyəsi və gəlirləri aşağı düşür. Nəticədə ənənəvi həyat tərzini saxlamaq üçün lazımi miqdarda gəlir əldə etmək üçün əmlakı olan ailələr əks ipotekaya üstündük verirlər.

Əks ipoteka – pensiyanın bir növü

Bəzi ölkələrdə isə əks ipoteka pensiya sisteminin bir hissəsidir. Burda dövlət pensiyaçının əmlakını girov götürməklə ona pensiya kimi aylıq ödənişlər verir. Pensiyaçı vəfat edəndən sonra isə ev dövlətə qalır – sonra onun taleyini dövlət özü həll edir. Başqa sözlə, gərgin əmək nəticəsində alınan əmlak faktiki olaraq həm də qocalıqda dolanışığın qarantına çevrilir.

Vərəsələrə təsir üsulu

İpotekanın bu növü uşaqları və ya varisləri olmayanlar üçün xüsusilə sərfəlidir. Bəs varisləri olan əmlak sahibi əks ipotekadan istifadə edəndə nə baş verir?

Nə qədər təəssüflü olsa da, qeyd etmək lazımdır ki, əks ipotekadan ən çox zərər çəkən tərəf əmlak sahibinin varisləridir. Çünki bu variantda onlar vərəsəlikdən məhrum olurlar. Ona görə də ölkələrin əksəriyyətində əks ipotekanın əsas istifadəçiləri heç kimi olmayan – yəni əmlakını kiməsə qoymaq imkanından məhrum olan adamlardır.

Vərəsələr bu əməliyyatda yalnız o vaxt nəyisə əldə edə bilirlər ki, əmlakın sahibi müqavilədə nəzərdə tutulan məbləğ başa çatanadək vəfat etsin. Bu zaman onlar əmlakın qiyməti ilə kreditin fərqini ala bilirlər. Hərçənd praktika göstərir ki, belə hallarda adətən varislərə heç nə qalmır.

Əks-ipotekanın problemləri

Əks ipotekanın əsas problemi əmlak bazarındakı qiymət dəyişmələridir. Qiymətlərin sabit olmadığını bəzi ölkələrdə isə şişirdildiyini maliyyə böhranı da sübut elədi. Nəticədə ola bilsin ki, adam vəfat edəndə onun əmlakının satış qiyməti indiyədək ona verilən kreditin məbləğindən az olsun. Bəzi ölkələrdə belə hallar olanda yaranan fərqi banka dövlət ödəyir. Bəzən isə belə əmlakın alıcısı dövlət özü olur – bu evlər onlara yaşayış fondunu artırmağa imkan verir.

Əks ipotekanın digər problemi evini girov qoymuş şəxsin evə əvvəlki kimi qayğı ilə yanaşmamağıdır. Onsuz da əmlakın banka keçəcəyini bilən bəzi şəxslər evin qeydinə qalmır, bu da sonradan mənzilin pis vəziyyətə düşməsi ilə nəticələnir.

Dövlət və əks-ipoteka

Yeri gəlmişkən, bəzi ölkələrdə əks ipoteka ilə banklar yox, dövlət özü məşğul olur. Əhalinin banklardan çox dövlətə etibar etdiyi ölkələrdə bu üsul özünü doğruldur.

Belə ki, dövlət büdcədən alınan subsidiya hesabına əks ipoteka müqaviləsi bağlayaraq əmlak sahibinə aylıq ödənişlər edir. Bu yolla dövlət nəinki sosial öhdəliklərini yerinə yetirərək pensiyaçılara dəstək verir, eləcə də bu sxem sayəsində sonda mənzil fondu üçün hazır mənzillər əldə edir. Sonradan bu mənzillər mənzil proqramı çərçivəsində evə ehtiyacı olanlara verilir, ya da dövlət qulluqçuları üçün xidməti mənzil kimi istifadə oluna bilir.

Əks-ipoteka bizdə işləyərmi?

Nə qədər maraqlı olsa da, əla mexanizm olmasına və nəcib məqsədlər daşımasına baxmayaraq, əks ipoteka heç də hər yerdə qəbul olunmur. Hətta Avropada, o cümlədən Almaniyada bu sistem özünü doğrulda bilməyib. Baxmayaraq ki, əmlakın yüksək qiyməti bankların buna marağını artırmalı idi.

Keçmiş sovet respublikalarında isə bu sistemin işləməməyinin bir neçə səbəbi var. Məsələn, Rusiyada buna qanunlardakı boşluqlar mane olub. Belə ki, qanuna görə, varislər qeydiyyatda olduqları evdən çıxarıla bilməzlər, bu isə evin sahibi vəfat etdiyi təqdirdə,  evin bankın sərəncamına keçməsinə mane olur. Halbuki, hesablamalar göstərib ki, qiymətlərin indiki həddində evini bankda əks ipotekaya qoyanlar ayda 1300 dollaradək pul ala bilərdi.

Amma əks ipotekanın yayıla bilməməyinin əsas səbəbi ona münasibətin birmənalı olmamağıdır. Əks ipoteka ilk baxışdan sadə maliyyə aləti təsiri bağışlasa da, əslində çox mühüm sosial-ictimai əsaslara söykənən əməliyyatdır. Təsadüfi deyil ki, əks ipotekanın reallaşması iqtisadi amillərdən çox, insanların həyat tərzi və dünyaya baxışından, eləcə də yaxınları ilə münasibətlərindən, o cümlədən ailə ənənələrindən asılıdır.

Əmlakımı uşaqlarıma saxlayacam

Bəzi ekspertlər əks ipotekanı sırf qərb dünya görüşü və münasibətlər sisteminin məhsulu sayırlar. Orda insanlar özləri, bizdə isə ailəsi üçün yaşayırlar.

Məsələn, Qərbdə, xüsusilə ABŞ-da ənənəvi həyat tərzinə görə, övladlar valideynlərindən hələ universitet dövründə ayrılır. Sonra münasibətlər qohumluq səviyyəsində davam edir. Yəni hər iki tərəf öz iqtisadi problemlərini özü həll edir. Belə övladlar əksər hallarda ata-ananın evinə heç iddia etmirlər də.

Bundan fərqli olaraq Şərqi Avropa və MDB-də hələlik əks ipotekanı tətbiq etmək mümkün olmayıb –  bir neçə il əvvəl Rusiyada aparılan sorğularda əmlak sahiblərinin 85%-i bu sistemi qətiyyən qəbul etmədiklərini, maddi vəziyyətlərindən asılı olmayaraq əmlakını uşaqlarına saxlayacaqlarını bildiriblər.

Avropada da əks ipotekaya həvəssiz yanaşırlar. Burda ata-babaların yüz il əvvəl tikdiyi evdə yaşamaq ənənəsi güclüdür, bəzən prinsipial məsələdir.

Üstəlik, MDB-də və Avropanın əksər ölkələrində mənzil bir nəfərin deyil, bütün ailənin əmlakı sayılır və onu asanlıqla girov qoymağa ailə ənənələri imkan vermir.

Əvəzində, belə bir variantın olması övladları qocalara daha yaxşı münasibət göstərməyə vadar edə bilər. Yoxsa, əks ipoteka işə düşə bilər və evsiz qalarsan. Bəzi ekspertlər bunu zarafatla «ailədaxili mikro iqtisadiyyat» da adlandırırlar.